龙湖地产不独揽地王秉持的是理性求稳发展态度

时间:2016-12-20 11:28:54 在有“地王年”之称的2016年，不拿上几幅高价地，几乎相当于拿不到地。但拿到地王的企业在庆功宴之后可能面临的是抛盘，且能为地王埋单的接盘者并不好找。

两相煎熬之下，大型房企都在坚持自己的拿地逻辑，以频率换概率，买股权变相买地等手段倍出，但唯有一条趋同一致，即地王不轻易碰。

然而，这种“胆小”可能导致很终失去斩获有高毛利预期优质地块的机会。鉴于此，笔者梳理了几家大型房企的拿地逻辑后发现，在2016年这个疯狂拿地之年，龙湖地产颇有“艺高人胆小”之举，未曾独揽高价地，即使11月份摘得的广州地王，也是与首开联合摘得。

不独揽高价地，慎拿地王，与其他房企合作开发，做操盘手输出龙湖高端品牌，进而分享收益，或许是龙湖的拿地逻辑。正如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所示，“龙湖主要是根据监测数据做出拿地判断”，“不会为了进入一个城市而盲目追高价地”。

高价地均合作开发

11月23日，龙湖地产公告称，公司与首都开发公司拍得广州白云脑出血得了癫痫该怎么办新城一块宅地，总价达32亿元人民币。据悉，该地块楼面价每平方米约4.7万元，并刷新今年8月雅居乐创下的地王纪录。

有分析指出，该地块所在区域有升值潜力，但当前的楼面价可能面临政策性风险。

事实上，今年上半年诞生的地王，尤其是二线城市的多个地王，下半年即进入了转让期，包括信达地产稀释123亿元的全国总价地王杭州滨江奥体地块股权至50%；绿城房地产集团与建发房地产集团合作*项目，即是备受瞩目的杭州潮鸣地王项目；融侨集团与招商局蛇口就合肥溢价率达271.46%的融侨悦府项目签署战略合作协议等。

值得关注的是，对于龙湖拿高价地，资本市场似乎并未担忧。有分析师向笔者表示，龙湖地产在拿地方面一直非常理性，尤其在今年复杂的市场环境下，从未独自抢高价地，偶尔的地王项目，也是坚持合作开发，摊薄风险，同时利用品牌优势提高项目溢价空间。

邵明晓在龙湖地产中期业绩发布会上曾表示，龙湖主要是根据监测数据做出判断，比如去年的南京、苏州，都是通过市场的去化周期、供应量等数据，同业竞争情况，得出结论。而对于土地市场过热的一线城市，龙湖坚持“以频率换概率”去拿地，比如去年，北京河北省有治癫痫的医院团队看了150个项目，上了将近50次会，很后拿了8块地。

而据记者了解，今年上半年龙湖成功获取16幅优质土地，总建筑面积574万㎡。土地集中在10个核心目标城市及天津、济南等潜力市场。截至2016年中期，龙湖平均土地成本每平方米仅3507元。

据中金公司分析师张宇表示，今年上半年，新增土地储备成本是龙湖地产主要的资本消耗，下半年拿地节奏有所放缓，健康的销售战略以及葫芦岛很好的癫痫病医院对库存的严格把控将助力公司持续稳健发展。

快速开发保毛利

龙湖谨慎的另一面，来自于对毛利的追求。

据接近龙湖地产人士向笔者表示，无论是土地红利空间多高的地块，龙湖也不恋战。一旦毛利达到预期水平，快速开发，加快资产变现是龙湖的“胆小”逻辑。即使是北京西三环位置，市场极度稀缺的内城别墅项目-龙湖西宸原著，也是坚持快速变现，销售两年就几近清盘。

邵明晓曾表示，对于地价到高价位时，我们认为快速开发、快速达到所希望的毛利率是有挑战的，胆子有些小。”龙湖讲究稳健，原则是有回款的签约、有利润的增长。鉴于此，龙湖的开发周期比较快，基本上9个月就会开盘。此外，在现房管理方面，龙湖在不断优化，包袱“渐治疗癫痫病的*医院轻”。

据张宇表示，龙湖存货水平保持在100亿元人民币左右，其销售战略以及对库存的严格把控，将帮助公司目标去化率进一步提升。

而鉴于此多方控制成本的举措，在行业毛利率普遍下行之际，龙湖仍坚持毛利率承诺，其高层也明确表示，“如果市场不好，至少守住25%这根线”。